Blaendaliadau Diogelwch bob yn ail ar gyfer y Sector Rhentu Preifat

Mae'r ymgynghoriad parhaus ynghylch y Bil Rhenti Cartrefi (Cymru) (Ffioedd ac ati.) yn goleuo materion yn y sector rhentu sydd wedi derbyn llai o sylw yn ddiweddar. Tra bo materion trawiadol fel troi allan Adran 21 neu amodau byw wedi cymryd llawer o sylw, mae ymchwil ddiweddar (a heb fod mor wyddonol) a gynhaliwyd yn ddiweddar gan TPAS Cymru wedi dangos y dylem dalu sylw i sut mae blaendaliadau diogelwch yn cael eu rheoli, eu dychwelyd a'u cludo, ac a oes unrhyw syniadau newydd.

Yn ddiweddar, cymerais ran mewn sesiwn ymgynghori ar y ddeddfwriaeth uchod. Roeddwn i eisiau cynrychioli barn go iawn y tenantiaid preifat, felly cynhaliwyd arolwg byr i adran Rentwyr Preifat ein panel arolwg barn Pwls Tenantiaid.

Er gwybodaeth: Mae arolygon Pwls Tenantiaid yn casglu barn yr holl denantiaid yng Nghymru, boed yn rhentwyr preifat, yn denantiaid cymdeithasau tai neu gyngor, neu'n byw mewn llety â chymorth. Rydym yn cynnal arolygon ar faterion tai cyfoes ac yn darparu'r canlyniadau i Fwrdd Rheoleiddio Cymru, Llywodraeth Cymru a llunwyr polisi eraill. Defnyddiwyd adroddiadau Pwls Tenantiaid i lunio deddfwriaeth genedlaethol a mwy o bolisi tai lleol.

Yn ein arolwg ar gyfer tenantiaid y sector breifat, gofynnwyd a oedd rhentwyr preifat yn credu bod blaendaliadau diogelwch cyfredol yn fforddiadwy, p'un a oeddent erioed wedi gorfod anghytuno â dychwelyd blaendal, ac a fyddai ganddynt ddiddordeb mewn dilyn cynlluniau blaendal bob yn ail. Darganfuwyd bod dros hanner yr ymatebwyr yn credu fod y system gyfredol yn rhy ddrud. O dan y system hon, y norm yw cyfrif blaendal diogelwch fel rhent mis, neu rent mis yn ogystal â £100.

Yn dilyn ymlaen o hyn, darganfuwyd bod hanner yr ymatebwyr yn teimlo bod landlordiaid ac asiantaethau yn didynnu symiau annheg o flaendaliadau diogelwch ar ddiwedd tenantiaethau ac wedi dadlau'r taliadau hyn trwy gynllun dal blaendal. Mae gan hyn y potensial i greu rhwystrau rhag cael mynediad i eiddo rhent, am nifer o resymau:

1. Pan fydd darpar denant yn ceisio trefnu prydles, rhaid iddynt godi digon o arian i dalu blaendal diogelwch safonol.
2. Os ydynt yn symud o un lle preifat i un arall, efallai y bydd rhaid iddynt ddisgwyl i gael eu blaendal blaenorol yn ôl, a gall hyn gymryd hyd at ddeg diwrnod ar ôl gadael.
3. IOs yw'r landlord neu'r asiant blaenorol yn hawlio rhan o'r blaendal diogelwch a bod y tenant yn anghytuno â hyn, gall hyn oedi dychwelyd y blaendal am rai wythnosau, a / neu gellir lleihau'r swm a ddychwelir yn sylweddol.
4. Gall hyn beri anhawster i denantiaid wrth godi'r arian gofynnol i dalu blaendal diogelwch newydd.

Mae hyn yn creu cyfres o faterion y mae'n rhaid i'r tenant eu goresgyn cyn cychwyn gosodiad newydd, a allai arwain at ansicrwydd tai a'r angen i ddibynnu ar wasanaethau atal digartrefedd.

O ystyried y canlyniadau hyn, efallai nad yw'n syndod bod bron i naw deg y cant o'r tenantiaid a arolygwyd wedi dweud y byddai ganddynt ddiddordeb mewn edrych ar ddewisiadau amgen i'r dull traddodiadol o gasglu blaendaliadau diogelwch. Yn ystod yr ychydig flynyddoedd diwethaf mae nifer o gynlluniau wedi'u creu, pob un yn cynnig dull gwahanol o ddarparu diogelwch yn erbyn difrod. Yn y rhestr isod rwyf wedi ceisio esbonio rhai o'r prif syniadau gyda sylwebaeth fer. Wrth i ni fynd drwy'r broses o gwblhau a gweithredu deddfwriaeth Rhentu Cartrefi, gobeithio y gwelwn fwy o hyblygrwydd o ran blaendaliadau.

“Pasbortio” Blaendaliadau

Mae'r cysyniad o “basportio” neu drosglwyddo cyfrannau o flaendal rhwng tenantiaethau wedi cael ei hyrwyddo'n ddiweddar gan amrywiaeth o sefydliadau - o Rent Cenhedlaeth; y sefydliad diwygio rhent, i Gymdeithas y Landlordiaid Preswyl, i Strategaeth Dai Swyddfa Maer Llundain. Er nad yw pasbortio ar gael ar hyn o bryd, mae'n cael ei wthio gan sefydliadau tenantiaid a sefydliadau landlordiaid, felly mae'n rhywbeth i gadw llygad arno.

Yn gryno, byddai pasbortio blaendaliadau yn dilyn y patrwm hwn:

1. Wrth arwyddo prydles newydd, byddai'r tenant yn talu'r blaendal diogelwch y cytunwyd arno yn uniongyrchol i gynllun diogelu blaendal (yn hytrach na'i dalu i'r landlord neu'r asiant). Mae hyn yn golygu y bydd gan denantiaid fwy o dawelwch meddwl a ffydd bod eu blaendal yn cael ei weinyddu'n gyfrifol.
2. Yna bydd y tenant yn rhoi manylion perthnasol y taliad hwn i'r landlord a'r asiant. Unwaith y bydd y blaendal wedi'i dalu a'r manylion gan y landlord / asiant, caiff ei rewi am gyfnod y denantiaeth.
3. Ar ddiwedd y denantiaeth, gall y tenant ofyn i gyfran o'r blaendal hwn fod ar gael i gyfrannu tuag at flaendal diogelwch prydles newydd. Cyhyd â bod rhai amodau wedi eu bodloni (e.e. dim ôl-ddyledion rhent ac ati), bydd y landlord yn cytuno â hyn a bydd yr arian yn cael ei ryddhau.
4. Yna gall y tenant “basbortio” y rhan hon o'r hen flaendal i un newydd, sy'n golygu bod y baich ariannol o dalu'r blaendal diogelwch newydd yn cael ei leihau.
5. Pan fydd y tenant wedi symud o'r hen eiddo i'r un newydd, gall yr asiant / landlord asesu cyflwr yr eiddo gwag, a naill ai ryddhau gweddill yr hen flaendal diogelwch neu hawlio arno, fel ar hyn o bryd.

Mae gan hyn y potensial i fod yn syniad defnyddiol, oherwydd ar hyn o bryd, mae'n rhaid i rentwyr preifat sy'n symud o un lle i'r llall gael arian i dalu blaendal diogelwch newydd cyn derbyn yr un hen yn ôl. Mewn rhai o eiddo drutaf Cymru, gall hyn olygu cael hyd at £3000 mewn blaendaliadau ar yr un pryd. Gyda'r gallu i “basbortio” cyfran o hen flaendal, gall rhentwyr fod â mwy o hyder wrth sefydlu gosodiadau newydd, ac mae gan landlordiaid dystiolaeth o ymddygiad cyfrifol y tenant.

[fynhonnell]

Blaendaliadau yn seiliedig ar Yswiriant, e.e. Dim Blaendal, Canopi ac ati.

Mae cynlluniau dim blaendal yn ffordd gwbl wahanol o ddarparu'r diogelwch angenrheidiol i sefydlu tenantiaeth. Maent yn galluogi'r rhai sydd heb fynediad hawdd at gyllid i sefydlu prydles, fodd bynnag, nid ydynt yn cael eu derbyn mor eang â blaendaliadau traddodiadol, a gallant olygu mwy o wariant hirdymor. Mae nifer o gynlluniau'n weithredol ar hyn o bryd.

Dyma golwg byr ar y dull a ddefnyddir gan ddau o'r prif gynlluniau, Zero Deposit a Reposit:

• Mae'r cynllun yn dibynnu ar gefnogaeth cwmni yswiriant mawr i dalu i landlordiaid pan fo angen.
• Wrth gymryd prydles newydd, mae'r tenant yn talu ffi na ellir ei had-dalu o wythnos o rent i'r cynllun. Mae hyn yn gweithredu fel gwarant o daliad mewn achos o niwed i'r landlord. Nid ydyw’n flaendal.
• Mae rhan o'r ffi hon yn mynd tuag at wneud y landlord yn fuddiolwr polisi yswiriant a redir gan y cynllun.
• Pan fydd y tenant yn symud allan, bydd cyflwr yr eiddo yn cael ei asesu. Os yw'r landlord yn hawlio iawndal yn erbyn y tenant, bydd y tenant yn gymwys i dalu.
• Os bydd y tenant yn anghytuno â'r taliadau hyn, fe'u dyfernir gan gorff allanol.
• Os nad yw'r tenant yn talu'r taliadau y mae'n atebol amdanynt, bydd partner yswiriant y cynllun yn talu'r landlord ac yna'n mynd ar ôl y tenant am daliad.
• Os bydd y tenant yn ail-lofnodi prydles ar ddiwedd tymor 12 mis, byddent yn gymwys i dalu ffi adnewyddu o £26.

 

Mae cael yr opsiwn o sefydlu prydles heb flaendal yn ddatblygiad cadarnhaol, gan y gall y rhai sydd â chredyd da a hanes rhentu da gael eu cythruddo gan yr angen i ddarparu sicrwydd ariannol beichus. Mae'r cynlluniau hyn hefyd yn rhoi cyfle i'r rheini sydd ag incwm sefydlog ond heb gynilion i ddod o hyd i dai. Fodd bynnag, anfantais y cynlluniau hyn yw y byddant yn gadael tenantiaid â llai o arian ar ddiwedd y denantiaeth oherwydd y ffi na ellir ei had-dalu. Gall tenantiaid golli arian hyd yn oed o'i gymharu â chymryd benthyciad banc i dalu cost blaendal, gan y gallai tenantiaid dalu llai o log dros flwyddyn ar fenthyciad banc o £1000 i £1500 na chost rhent wythnos.

[ffynhonnell 1, ffynhonnell 2]

Benthyciadau Llog Isel / Blaendaliadau a Noddir gan y Llywodraeth

Yn ddiweddar, mae galwadau wedi bod i greu cronfa Cwmni Benthyciadau Myfyrwyr i ddarparu benthyciadau llog isel i bobl sy'n ceisio cael mynediad i'r sector rhentu preifat. Er nad ydynt yn weithredol ar lefel genedlaethol, mae rhai benthyciadau blaendal llog isel ar gael gan elusennau. Fodd bynnag, mae llawer o'r cynlluniau sy'n bodoli ar hyn o bryd yn ei gwneud yn ofynnol i ddarpar fenthycwyr gael eu datgan yn ddigartref cyn y gallant helpu. Mae hyn yn gadael y rhai sy'n dymuno sicrhau benthyciad i gael mynediad i lety rhent preifat, ond sydd mewn tai sefydlog ar hyn o bryd, heb yr opsiwn hwn. Mae cynnig ar gyfer creu cwmni i ddarparu benthyciadau llog isel wedi'i ysgrifennu gan Sefydliad Joseph Rowntree. Y prif bwyntiau yw:

• Byddai benthyciadau yn cael eu cefnogi gan y Llywodraeth a byddent yn cael eu codi ar gyfradd llog isel
• Byddai'r Llywodraeth yn darparu arian i fenthycwyr cymdeithasol fel cymdeithasau adeiladu, undebau credyd neu awdurdodau lleol ac ati, a fyddai'n gweinyddu'r cynllun.
• I fod yn gymwys am fenthyciad, byddai angen bod yn ennill llai na swm penodol (tua £20K ar gyfer cyplau) a byddai angen dangos bod y gallu yno i dalu'r benthyciad yn ôl.
• Yna byddai benthyciad yn cael ei ddarparu ar gyfer cost lawn y blaendal a byddai angen ei dalu'n ôl mewn rhandaliadau misol mewn dim mwy na 24 mis.
• Byddai'r benthyciad yn cael ei dalu'n uniongyrchol i'r landlord, a fyddai wedyn yn gorfod ei ddiogelu mewn cynllun diogelu blaendal, fel ar hyn o bryd.
• Pan ddaw'r denantiaeth i ben, bydd y tenant yn derbyn y blaendal yn ôl, minws unrhyw ddidyniadau ar gyfer iawndal ac ati.
• Os bydd y tenant yn symud allan cyn diwedd y contract, bydd ganddynt dri mis i ad-dalu'r balans sy'n weddill. Byddant hefyd yn gallu gwneud cais am fenthyciad arall ar gyfer tenantiaeth newydd, cyn belled â'u bod yn gyfredol gyda'r taliadau am eu benthyciad blaenorol

Mae'r syniad hwn yn cynnwys agweddau cadarnhaol ar lawer o wahanol gynlluniau, gan ei fod yn galluogi tenantiaid i gael mynediad i lety rhent preifat heb fod angen symiau mawr o arian parod ymlaen llaw, yn caniatáu taliadau misol, ac mae hefyd yn dychwelyd y blaendal i'r tenant ar ddiwedd y contract. Mae hyn hefyd yn darparu cyfleoedd i denantiaid symud i eiddo arall a chael gafael ar gyllid newydd cyn i'r hen fenthyciad gael ei dalu'n llawn. Mae potensial i'r cynllun hwn ganiatáu i denantiaid fynd y tu hwnt i ddod o hyd i dai sylfaenol. Mae'n bosibl y gallai hyn ganiatáu i denantiaid ddod o hyd i lety yn y sector preifat sy'n gweddu i'w hanghenion, yn hytrach na bod yn ddigon da.

[ffynhonnell]

Cymryd Rhan

Casglwyd y data ar gyfer yr erthygl hon gan ddefnyddio Pwls Tenantiaid, yr arolwg barn a gefnogir gan Lywodraeth Cymru ar gyfer pobl sy'n rhentu eu cartrefi yng Nghymru. Os oes gennych ddiddordeb mewn cymryd rhan a chael eich llais wedi ei glywed gan wneuthurwyr polisi tai, cofrestrwch yma www.tpas.cymru/pwls

Hefyd, byddem yn ddiolchgar iawn os allwch chi roi eich barn i ni ar flaendaliadau diogelwch eraill twy ateb cwestiwn yma.