Y Gwir am Rhanberchnogaeth

Nid oes dadlau bod Cymorth i Brynu wedi helpu llawer o bobl ar yr ysgol eiddo (gan gynnwys fi) yn ogystal â helpu datblygwyr eiddo i brynu ychydig o gychod hwylio gyda'u £1.09 biliwn o elw; ond nid yw hyn wedi dod heb ei broblemau.

Rydw i fy hun, yn gwybod yn iawn am y rhwystredigaethau o geisio prynu eiddo pan fyddai cost fy rhent yr un peth ag ad-daliad morgais misol, ond er hyn, nid oeddwn yn gallu cael morgais. Felly, dechreuais edrych ar fy opsiynau ac yn aml iawn roeddwn yn dod ar draws ‘rhanberchnogaeth’ . Yn ogystal â bod yn anfforddiadwy i mi, roedd materion posib eraill yr oeddwn i'n meddwl y dylwn eu rhannu â chi.

Mae Rhanberchnogaeth yn golygu y gallwch brynu cyfran rhwng 25% a 75% o werth eich cartref a thalu rhent ar y gyfran sy'n weddill. Yna dim ond ar y ganran rydych chi'n ei brynu y byddwch yn cymryd morgais, ac fe allwch ei gynyddu ar unrhyw adeg. Gadewch inni edrych ar ffigurau:

Gwerth cartref: £200,000

Eich cyfran chi: 30%

Yr hyn yr ydych yn talu i'r gwerthwr: £60,000

Eich blaendal: £6,000

Y morgais fydd ei angen arnoch: £54,000

Ad-daliad morgais misol: £300 y mis (£69 yr wythnos) Yn seiliedig ar forgais 25 mlynedd  am 4.5 %

Y gyfran a gedwir gan y person yr ydych chi'n ei brynu gan: 70%

Gwerth eu cyfran nhw £140,000

Uchafswm rhent blynyddol: £3,850

Uchafswm rhent misol: £321 y mis (£74 yr wythnos)

Cyfuniad o'r morgais misol a'r rhent yr ydych yn ei dalu bob mis: £621 (£300 (morgais) + £321 (rhent)

 

Yna mae cyfle i brynu mwy o gyfranddaliadau yn eich cartref. Gadewch inni gael golwg ar y ffigurau hyn:

Gwerth cartref: £220,000

Y gyfran yr ydych eisiau ei phrynu:   20%

Yr hyn yr ydych yn talu i'r gwerthwr: £44,000

Y gyfran sy'n eiddo i chi ar ôl cynyddu eich cyfran: 50%

Cyfran ecwiti a gedwir gan y landlord: 50%

Taliad rhent cyn cynyddu eich cyfran: £385 y mis

Taliad rhent ar ôl cynyddu eich cyfran: £275 y mis

 

Felly, gallwch gael tŷ gwerth £200k am £621 y mis; Yn bersonol, dwi'n meddwl bod hynny'n eithaf da. Ond cyn i chi gau'r dudalen hon a dechrau ar eich chwiliad Google, mae yna ychydig o bethau y dylech chi eu gwybod.

Costau ychwanegol

Yn union fel unrhyw fath o forgais, mae yna gostau ychwanegol yn gysylltiedig â chyfreithwyr ac ati. Ond gyda rhanberchnogaeth, maent fel arfer yn eiddo prydlesol sy'n golygu y bydd yn rhaid i chi dalu taliadau gwasanaeth misol yn ogystal â thalu cyfraniad at waith cynnal a chadw. Yna mae treth stamp. Yn Lloegr a Gogledd Iwerddon byddai prynwyr tro cyntaf yn cael eu heithrio rhag talu treth stamp os yw'r eiddo rhanberchnogaeth werth hyd at £500,000. Yng Nghymru, mae hyn yn £175K.

Ni chaniateir is-osod

Mae cyfyngiadau yn debygol o fod ar waith ynghylch a allwch rentu'r eiddo.

Gall prynu mwy o gyfranddaliadau yn eich eiddo fod yn ddrud

Er i mi grybwyll y gallwch brynu mwy o gyfranddaliadau, mae yna gostau eraill ynghlwm, megis:

• Ffioedd prisio - bydd angen i syrfëwr ddod i brisio'r eiddo a all gostio hyd at ….
• Mwy o gostau cyfreithiol - bydd newidiadau i'r brydles bresennol yn costio gan y bydd angen cyfreithiwr
• Ffioedd morgais – os ydych chi eisiau newid eich benthyciwr morgais i brynu cyfran ychwanegol neu i gael cyfraddau llog gwell, bydd angen i chi dalu'r ffi brisio a ffi trefniant morgais, ynghyd ag unrhyw daliadau cosb am ddod â'ch morgais cyfredol i ben

Mae cyfyngiadau i newid eich eiddo

Os ydych eisiau gwneud unrhyw newidiadau strwythurol i'ch cartref, bydd angen i chi gael caniatâd ysgrifenedig gan y darparwr tai. Mewn rhai achosion, bydd angen yr un caniatâd arnoch i addurno!

Y risg o golli arian

Os ydych chi'n prynu adeilad newydd trwy rhanberchnogaeth neu ar y farchnad agored, fel rheol mae'n gwneud mwy o synnwyr aros yno am nifer o flynyddoedd. Mae hyn oherwydd bod gwerth tŷ yn debygol o ostwng, yn union fel y mae'n ei wneud pan fyddwch chi'n prynu car newydd.

Problemau posib pan fyddwch chi eisiau gwerthu'ch cyfran

Mae'n debygol bod gan y darparwr tai'r hawl i brynu'ch eiddo yn ôl (yr hawl i'w wrthod yn gyntaf) cyn y gallwch ei farchnata'ch hun. Gall hyn ddigwydd hyd yn oed os ydych chi'n berchen ar 100% o'r eiddo bryd hynny. Yn y pen draw, bydd hyn o fudd i bobl eraill ar y rhestr aros nad ydynt yn gallu prynu eiddo drwy’r ‘farchnad agored’. Felly, gallwch deimlo cysur eich bod yn gwneud 'y peth iawn'. Fodd bynnag, os na all y darparwr tai werthu eich cyfran, bydd angen i chi ddod o hyd i rywun sy'n cwrdd â'r meini prawf cymhwysedd ar gyfer rhanberchnogaeth. Gallai hyn fod yn anodd gan nad yw rhai banciau yn darparu morgeisi cyfeillgar i berchnogaeth ar y cyd ac mae'n cyfyngu ar nifer y darpar brynwyr.

Mae bod yn barod yn allweddol i lwyddiant

Yn amlwg, mae'r syniad y tu ôl i rhanberchnogaeth yn wych ac mae'n gadarnhaol bod y Llywodraeth eisiau cefnogi pobl i gael eu hunain ar yr ysgol dai er gwaethaf yr anawsterau sy'n ein hwynebu yn yr economi gyfredol hon. Mewn gwirionedd, dim ond ychydig ddyddiau'n ôl, y cyhoeddodd Llywodraeth y DU eu bod wedi newid y rheolau cynyddu cyfran yn Lloegr a Gogledd Iwerddon. Mae hyn yn golygu y gall pobl nawr brynu mwy o gyfranddaliadau yn eu tŷ mewn talpiau 1% yn hytrach na'r 10% a oedd yn bodoli o'r blaen (nid yng Nghymru (eto?).

Fodd bynnag, mae'n bwysig cofio y gall costau droelli gyda'r taliadau gwasanaeth a'r taliadau cynnal a chadw. Heb sôn am y codiadau rhent blynyddol. Felly, er eich bod chi'n berchen ar gyfran o'r eiddo, os byddwch chi'n methu â chadw i fyny â'r taliadau rhent hynny, gall y darparwr tai gymryd camau yn eich erbyn. Yn yr un modd, os na fyddwch yn cadw i fyny â'ch taliad morgais, gall y benthyciwr adfeddiannu'ch cyfran.

Nid wyf yn ceisio bod yn negyddol ynglŷn â rhanberchnogaeth, credaf ei bod yn bwysig eich bod yn barod cyn neidio i mewn. Gwnewch yn siŵr eich bod yn gwirio meini prawf cymhwysedd y darparwr tai ac yn darllen eich prydles a'ch cyfyngiadau i gyd. Hefyd, meddyliwch am y codiadau sy'n gysylltiedig â'ch rhenti, taliadau gwasanaeth ac ati. A allwch chi fforddio'r costau sy'n gysylltiedig â phrynu mwy o gyfranddaliadau? Meddyliwch am eich cynllun tymor hir oherwydd fel y gwelwch, nid yw popeth mor rhwydd.